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離婚したら住宅ローンはどうする?任意売却、名義変更、借り換えで清算

夫婦でであれば、家を買ってローンを返済というのは、普通に行われている事だと思います。
住宅ローンは完済までに非常に長い年月がかかるため、借金の中でも非常に特異の存在になります。
30年とか35年といった期間のため、その間には様々な事態が発生します。

 

 

住宅ローンを返済し終わる前に離婚をするということも十分考えられるわけですが、その場合には、残債はどうなるのでしょうか?
基本的には、残っている分については夫婦で分けることになります。

 

買った家を売って残債、借金を全て返済できるような場合を除いては、離婚したとしても夫婦で分割して、それぞれで返していくことになるケースが多いようです。

 

ただ、住宅ローンの場合には、名義人が誰か?とか、連帯保証人になっているか?とか、所有権はどちらにあるか?など、いろいろなケースが考えられます。
ケースバイケースになりますから、非常に対処が難しいです。

 

離婚の際、住宅を売って、残債を全て完済できれば、お釣りとして余った金額は原則として半分ずつにすることが可能です。
この場合にはあまり問題は起きないと思いますが、残高がまだ残っている場合には、度々トラブルになることも多いようです。

 

このページでは、現在の住宅ローン名義人を夫として、4つのケースに分けて解説しています。

 

離婚時の住宅ローン対処法その1.任意売却で清算

 

  • 名義人:夫→なし
  • 居住者:夫と妻→なし

 

自宅を売って残債を完済、売却益は折半ケースです。
住宅ローンが残っていて離婚する場合の、もっとも問題が少ない方法です。
残債のある不動産を売却するには、「任意売却」という方法を取る事になります。

 

任意売却を行うには、住宅ローンを組んでいる銀行と相談の上、売った後も借金が残るオーバーローンの状態であれば、残債務の返済についても考慮が必要です。

 

こういった対応ノウハウを持った不動産会社に仕切りを依頼する事になります。
残債を一括返済して売却益が残るようであれば、離婚時の財産分与の原資とします。

 

離婚時の住宅ローン対処法その2.名義変更で清算

 

  • 名義人:夫→妻
  • 居住者:夫と妻→夫か妻のいずれか

 

住宅ローン名義人は夫のまま、あるいは妻に変更して、名義人がそのまま住むケースです。
この場合は、離婚時の不動産の時価-住宅ローン残高を、財産分与と見なします。

 

時価から残高を引いた結果がマイナスなのであれば、負の財産となり、その分他の預貯金等を余分に分与する事になります。

 

例:時価2000万-残高1500万=500万 → 250万づつ財産分与
例:時価1500万-残高2000万=-500万 → 預貯金等を250万、夫に多く財産分与

 

清算しきれない借金も財産分与の対象となるため、こういった分け方となるのです。

 

 

離婚時の住宅ローン対処法その3.借り換えで清算

 

  • 名義人:夫→妻
  • 居住者:夫と妻→妻

 

住宅ローンを妻が借り換え、妻が住むケースです。
日本では、離婚の際には妻側が子供を引き取ることが殆どのため、住環境を維持するため、妻が自宅に引き続き住むことを希望するのは珍しくありません。

 

ただし問題もあって、住宅ローンといえども借金ですので、名義変更するためには、妻が単独で銀行の審査に通る必要があります。

 

妻が正社員として勤務し、返済していけるだけの収入があれば良いのですが、実際の離婚では難しいケースが殆どです。
主婦やパートでは、審査を通過することができませんからね。

 

離婚時の住宅ローン対処法その4.清算しない

 

  • 名義人:夫→夫
  • 居住者:夫と妻→妻

 

住宅ローン名義は夫のまま、妻が住むケースです。
子育てのため妻側が、離婚後も自宅に居住するものの、名義も住宅ローン契約も夫のままといったケースです。

 

住宅ローンの返済は、そのまま夫が継続という条件で、離婚する場合が殆どですね。
名義変更もせず、離婚に伴って夫が自宅を出て行っただけという状態ですが、実は以下のように非常に危うい状態なのです。

 

  • 住宅ローンは契約者の居住が条件になっているので金融機関にばれると一括返済請求される恐れがある
  • 夫の経済状況の変化で支払いができなくなる恐れがある
  • 夫の再婚等による約束の不履行
  • 妻が連帯保証人の場合、夫が返済不履行すると、金融機関から支払い請求される
  • 離婚時の財産分与の時効は2年、返済終了後の自宅の名義変更には贈与税が掛かるかも

 

借金問題の中でも非常に揉めることが多い住宅ローンの問題は、弁護士などに相談した方が良いかもしれませんね。

 

ただし、依頼する弁護士については注意が必要です。
離婚について相談していた弁護士が、住宅ローン整理について詳しいとは限りません。

 

十分な資力があり、夫婦間でどう分配するか?といった内容であれば問題ありませんが、膨大な借金が残る場合などでは、債務整理のような法的手続きも必要になります。
当サイトでは、借金問題(住宅ローン含む)の解決方法を紹介していますので、離婚の際の参考にしてください。

住宅ローンが払えない!もう無理!と思ったら、正しい方法で対応することが必要です。
当サイトでは、ケース別の対応方法を紹介していますので、宜しければ参考にして下さいね。

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