住宅ローンが払えない家を売る方法は？
住宅ローンが払えない状態のなったとき、避けて通れないのが家を売ることです。
家を売ることで、住宅ローンの残債を相殺できれば良いのですが、殆どの場合は、そう簡単にはいきません。
家は財産ではあるものの、建物部分は劣化します。
新築から中古になった時点で、大きく市場価値が下がりますので、立地が特別に素晴らしい場合を除き、売るときには大きく値下がりしているものです。
頭金をたくさん入れている人は別ですが、そのような状態なら、そもそも住宅ローンが払えないような事態にはなっていないですよね。
このページでは、住宅ローンが払えない家を売る方法である、任意売却について解説しています。
ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンを払えない家を売る人が急増中！払えない割合は？
住宅ローンを払えない人が急増しています。
優良企業の資金需要が乏しい状態が長く続いていることもあり、金融機関は個人向けの貸出に力を入れてきました。
一昔前からは信じられないような低金利だということもあり、住宅ローンを組んで、家を購入した人も多いと思います。
銀行間の貸出シェアの競争も激しく、審査基準も緩みがちになったのかもしれません。
住宅ローンを払えない人が急増しており、自己破産件数も増加に転じています。
住宅ローンを約定通りに支払えない人の割合は、5.12％、20人に一人の割合に達しています。
（出典：住宅金融支援機構）
住宅ローンが払えない家を売るなら競売される前に売却！
住宅ローンを払えないまま滞納して6ヶ月が経過すると、金融機関は競売手続きを開始します。
競売になると、市価の半額程度で落札されることが殆どです。
競売されたからといって、残債の支払い義務は免除されませんので、その後も支払いは続きます。
住宅ローンが払えない以上、家を売るのは仕方ないとしても、競売されることは避けなければいけません。
家を売った後の残債を極力少なくすることが重要です。
住宅ローンが払えない家を売る売却方法
競売以外では、任意売却という方法があります。
任意売却で家を売ると、市価の90%程度で売却できるので、競売で売るより4割も高く売れます。
その分だけ、住宅ローンの残債が少なくなるので、競売ではなく、任意売却で家を売ることをおすすめします。
住宅ローンが払えない家を売る方法その１．マンションの任意売却
任意売却と通常の不動産取引の相違点は、売主が瑕疵担保責任を負わないという点です。
瑕疵担保責任とは、要するに物件に不具合があった際、売主責任で修繕する責任のことです。
任意売却は、住宅ローンが払えないときの売却方法ですので、そのような責任は取らない、ということなんですね。
その分、市価と比較して10%程度割り引いた金額で売却されるわけです。
マンションの場合、所有しているのは専有部分です。
建物の構造である躯体は共有となっているので、瑕疵担保責任について一戸建て程は影響がなく、任意売却で売りやすくなっています。
住宅ローンが払えない家を売る方法その２．一戸建ての任意売却
一戸建ての場合、建物の構造も含めての所有です。
不具合があれば、倒壊する恐れもありますし、そうなれば住むこと自体できなくなってしまいます。
任意売却では、売主の責任を問うことができませんので、どうしても不利になってしまいます。
マンションに比べて、売りにくく、売却価格も安くなります。
とは言え、市価の半分程度で落札される競売に比べれば、はるかに高く家を売ることができることには、変わりありません。
住宅ローンが払えない家を売ると売却後の残債はどうなる？
競売であれ、任意売却であれ、家を売った後の住宅ローン残債は、引き続き返済していくしかありません。
住宅ローンが残っている状態の家を売るには、抵当権（担保）を設定している金融機関の同意も必要ですので、そもそも売った後の返済まで含めて任意売却を行います。
通常の不動産取引よりも難易度が高いので、任意売却の詳しい業者に依頼する必要があります。
住宅ローンが払えない状態で家を売ることを検討中なら、住宅ローン滞納に強い弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
とは言っても、経験豊富な弁護士など、普通に生活を送っていたら分かりませんよね。
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住宅ローンが払えない場合どうなる？返せない時の対策ブログ！